财务可行性分析报告

财务可行性分析报告
　　财务可行性分析报告的因素有四个，分别为投资报酬率、净现值、投资回收期限及资金投入量等，这四个因素的重要性，要视公司政策、产品形态、景气、金融政策等外界环境的特性，而作不同的调整。
　　(1)以下根据个案所处外界情况的差异，说明进行财务评估时，各因素的重视程度及应注意的事项。
　　①公司重视的政策不同，对于财务层面各因素标准的重视程度也应随之调整。公司政策对于产品的选择方向占了很大的影响程度，如果公司重视投资报酬率，则投资报酬率的重要性就大为提高：如果重视资金周转的灵活性，则资金投入量就会成为重要评估因素；项目可行性分析如果希望资金尽快回收，则投资回收期限的长短，就成为各预选方案评估时一个很重要的指标。

　　②大规模的个案应将投资报酬率列为重要的指标。产品规模如果较大，则由于投资金额较大，所以投资报酬率在方案评估时就应赋予较高的权重；至于小规模的产品，由于投资期限较短，周转快，所以投资报酬率的重要性可以排在净现值后面，因为稍低的投资报酬率，可以通过周转速度快，而使得长期的投资报酬率维持在一定水准以上。
　　③市场景气时，要注意投资报酬率，可行性分析报告编写低迷时则要注意自有资金投入量。经济景气时，由于价格敏感度较低，所以可适度调高售价以增加销售金额，提高投资报酬率，而且在景气时期，资金供应较无问题，也不需要特别强调资金回收的时间，所以在此时投资报酬率及净现值则应该赋予较高的权重：而在经济景气较低迷的时候，因为强调脱手获利，及资金灵活调度，所以投资回收期限长短及自有资金投入量就变得较为重要，这也因为在不景气时首先要生存，而要生存就不能在资金周转上有些许差错，以免发生破产倒闭的现象。

　　④金融政策宽松与否，会影响自有资金投入量被重视的程度。在金融政策渐趋紧缩的时候，发展商由于外来资金有限，只得依赖自有资金及销售所得款项，因此能降低资金积压的方案应特别注意。所以投资回收期限长短及自有资金投入量是讦估预选方案时两个不容忽视的因素。软件可行性分析报告然而在金融政策宽松的时候，由于资金来源不成问题，所以投资报酬率及净现值反而是较为重要的评估因素。
　　⑤投资回收期限较长的个案，较有应付税率变动所带来的影响。基于税收负担的考虑，如为避免税制、税率变动的影响，则投资回收期限的长短反而是一个可以用来调整的产品，因此须给予较高的权重，以利预选方案的抉择。
　　财务因素在预选方案评估时是较具体且可以量化的评估指标，而其影响却很深远，而且各个因素之间又分别适合不同的情况，所以在进行财务评估时，须先审视评估的环境及目的，再找一个较合适的评估因素并赋予适当权重，以避免因素选择偏差和权重赋予不当，导致错误的选择。
　　(2)资金投入量计算。前面提到财务可行性分析的因素有四个，分别为投资报酬率、净现值、投资回收期限及资金投入量等，前三个因素我们已经在第七章“房地产目标市场选择”中作了分析，在此就不再阐述，煤炭经营项目可行性分析报告仅就资金投入量的计算作一叙述。
　　由于土地成本动辄上亿元，且从成本投入到资金回收、获取利润的期限也经常长达二三年，因此造成庞大资金长期地积压：另外营建成本也随着工程进度陆续投入，所以要全额负担土地及营建成本，对发展商而言，或许心有余而力不足，往往也是没必要。
　　因此向金融机构或非金融机构贷款以融通土地及营建成本，便成为发展商所必须熟悉的渠道。至于额度多少，要视土地价格的市场行情、发展商的自备资金多少等而定，没有定论，所以在此仅就说明预售个案在一般销售情况下，贷款某一成数所需筹措的自有资金。影响自有资金多少的因素，包括销售成数、销售个案的付款条件、土地贷款的成数、建筑融资的成数及核拨条件、营建成本的投入形态、销售费用及土地增值税的支付时点等，煤炭可行性分析报告其中有些产品的收支是随着时间而发生(例如营建成本的支出)，有些则随着销售而产生(例如土地及房屋的销售收入)，因此自有资金的多少就会因上述情况的变化而随之变化。
　　我们可依一般情况设算下列各项资金回收及投入的百分比，以估计资金投入量。
　　①销售成数。在预售公开时预计为60%。70%，剩余的成数则假设于竣工交房时再全部售出。
　　②客户付款条件。通常其定金、签约金、开工款合计占12%。15%，客户银行贷款60%。70%，剩余的15%。28%则为工程期款，有些公司则另立名目，给予客户公司贷款，不过公司贷款也大多是在结构主体完成后至工程验收这一段期间收款。
　　③土地成本。这项成本为先期投入，所以土地融资也多在土地买入并过户完成时就取得，额度多为土地买入成本50%。70%之间。
　　④建筑施工融资额度。一般而言，为营建成本的45%。60%，但拨款则要视销售情况而定。若销售率未达30%。60%(视景气状况而定)，即使已取得建筑旆工融资的额度也可能无法利用，因为它是按照工程进度拨款，可行性分析报告编制一旦销售不理想，金融机构大多会冻结建筑旖工融资，暂停核拨。
　　⑤营建成本。这项成本的投入也是依照工程进度。
　　⑥销售费用。如果采用包销，则只有销售出去才须支付这笔费用，一般销售代理公司收费的标准为销售额的2.5%。6%之间。
　　⑦土地增值税。这项成本发生于土地过户给客户的时期。
　　⑧管理费及杂费。此项成本则大多随着时间而发生，约为销售额的3%。5%之间。
　　有关各阶段资金回收及投入百分比的分配。
　　“自有资金”就是为竣工交房前的销售收入，扣除客户的银行贷款，加上土地及建筑施工融资，投资可行性分析报告再减去所有成本及费用后不足的额度；也等于是发展商针对某一预售个案，在土地买入后至完工前所应筹措的资金，这笔资金应事先筹划，以避免周转发生困难，导致心血付诸东流。
财务分析项目可行性研究报告目录
　　第一章总论
　　一、财务分析项目背景
　　二、财务分析项目概况
　　三、项目可行性与必要性
　　四、问题与建议
　　第二章市场预测、技术可行性分析报告
　　一、财务分析产品市场供应预测
　　二、产品市场需求预测
　　三、产品目标市场分析
　　四、价格现状与预测
　　五、市场竞争力分析
　　六、市场风险
　　第三章资源条件评价(责任编辑：一枝笔写作编辑)