我国发展住房反向抵押贷款风险及防范措施探讨

我国发展住房反向抵押贷款风险及防范措施探讨
　　摘 要:住房反向抵押贷款在国外是一个成熟的金融产品,在我国也将有着广阔的市场前景和社会需求。因此,对住房反向抵押贷款的研究,在理论和实践上都有重要意义。但是在我国发展住房反向抵押贷款还是面临着一定的风险,发现及防范该风险十分必要。
　　关键词:反向抵押贷款;风险防范
　　
　　1 政策风险
　　
　　1.1 城市规划风险
　　在住房反向抵押贷款中,作为贷款抵押的住房,贷款期往往很长。在长达数十年的城市规划中,有可能因为城市规划变化的原因,要对某地段的住宅全部拆迁,或面临回迁或其他变动事项。在这种情况下,将产生诸多问题,针对这些问题,国家应出台相应政策法规加以规范,否则会影响住房反向抵押贷款的顺利实施。
　　1.2 土地使用权风险
　　住房的价值包括建筑物本身的价值和其附着的土地价值两部分。住房随着使用时间的延长,本身的磨损和折旧导致其价值逐步降低,但土地价值会因为土地的稀缺性而日益增加。因此,一般说来,住房主要是因为其附着土地的增值而增值。现阶段我国的城市土地完全归国家所有,单位或个人向国家一次性缴纳土地出让金才可以获得该土地的使用权,土地有偿而且有限期使用,住宅用地最长使用期限为70年。也就是说人们购买住房得到的是房屋的完全产权和附着土地70年的使用权,期满后土地使用权连同土地上建筑物的所有权将被收归国有。这样,房屋本身因为折旧而不断贬值,而土地增值收益却要在房主和国家之间分配,因此随着70年使用期限的临近,房产贬值概率大大增加,也使贷款机构面临很大风险。为了确保贷款机构的利益,必须要打破土地使用权70年的限制,通过继续缴纳土地出让金来延长土地使用期限。因此,国家应该对现行的土地使用权制度加以调整,这样不仅有利于房地产市场的稳步发展,更有利于住房反向抵押贷款的顺利开展。

　　
　　2 房价波动风险
　　
　　影响房地产价格的因素有很多,如市场需求、供给、经济周期、利率、交易费用、消费水平等,正因为这多方面的共同作用,使房地产价格发生的波动难以准确预测。从长远看来,房地产价格不仅不会大幅度贬值,还会有不断上升的空间。首先,因为土地是不可再生的稀缺性资源,而我国人口基数大,土地资源极为匮乏,土地的有限性将会推动房地价格的上涨。其次,随着城市化进程的加快,将有越来越多的农村人口迁移到城市居住生活,庞大的农村迁移人口为房地产市场带来巨大的购买力,这也对城市房地产价格有极大的推动作用,最后,我国宏观经济持续快速增长,居民收入增加,消费水平提高,也有利于拉动房地产市场的发展。[JP]
　　总体上来说,房地产价格在未来很长的一段时间内是稳中有升的,但具体到某个时间段,房价波动风险不可避免地客观存在并且与贷款机构的利益密切相关,因此贷款机构应采取具体措施加以防范,主要措施有:
　　(1)采用浮动利率计息,即根据具体情况定期对利率进行适当调整。为了更好地防范利率变动带来的房价波动风险,发展利率保险。通过参加利率保险,在被保险人和保险公司之间建立收益分享或损失共担机制,贷款期满时如果利率超过一定幅度,超出部分由保险公司来承担。
　　(2)为了尽可能减少个体房屋价值变动风险,要尽量分散反向抵押房产的分布。我国地域宽广,地区经济结构差别大,房产价格不仅仅取决于其新旧程度,更取决于其所在的城市、区位、地段等。
　3 支付风险
　　[JP3]贷款机构开办住房反向抵押贷款,必须要有足够的资金,有充足的支付能力,否则就会引发支付风险。这是因为住房反向抵押贷款的周期长,资金占用多,回收慢。住房反向抵押贷款合约签订后,贷款机构就要开始向借款人支付现金长达十数年甚至几十年,长时间内只有现金流出而无现金流入。如果贷款机构没有长期稳定的资金来源,很有可能发生严重的支付危机,导致贷款机构破产,借款人也难以继续得到现金支付,最终危害借款人和贷款机构双方的利益。[JP]
　　为了规避支付风险可采取的措施有:
　　(1)提高贷款机构的准入门槛。对申请从事住房反向抵押贷款的金融机构进行严格审核,只有具备一定经济实力、管理体制科学、信用级别高的金融机构才能开办住房反向抵押贷款业务。
　　(2)资产负债匹配法。对商业银行来说,可以将住房反向抵押贷款与传统的住房抵押贷款有机结合起来,因为两者的现金流是反向的,从而可以使每期的现金流入与现金流出基本一致。同理,保险公司也可以根据同一时段的不同资金流向将保险业务与住房反向抵押贷款匹配,以平衡同一时段的现金流入与现金流出。在实行资产负债匹配时,要注意匹配的合理性。首先,贷款数额要匹配,其次期限要匹配,最后要结构比例匹配。
　　(3)中央银行在必要时候要给予援助。当住房反向抵押贷款的开办机构出现资金周转不灵或短缺时,中央银行可以根据具体情况给予专项贷款帮助其渡过难关;当住房反向抵押贷款的开办机构破产时,中央银行可直接接管相关业务或责令其他符合条件的金融机构继续开展住房反向抵押贷款的相关业务。

　　
　　参考文献
　　[1]@赖晓永.对我国发展反抵押贷款业务的思考[J].金融与经济,2004,(10).
　　[2]@李有观.住房反向抵押贷款研究[J].住宅与房地产,2002,(10):59.
　　[3]@范子文.以房养老——住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择[M].北京:中国金融出版社,2006.

(责任编辑：一枝笔写作)