企划书案例

企划书案例
　　下面是一篇企划书案例，供参考：
　　第一章总体策划思路
　　一、策划的总体思路
　　1.全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。
　　2.项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
　　3.创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。
　　二、项目背景
　　1.用地概述
　　地块位于苏州市朝阳区长安西路南侧，西临华美商城，东接苏州市邮电局，南近苏州商厦，北与苏州饭店一路之隔，属城市核心商圈内的绝版地块。地块周边休闲、购物、娱乐、医院等生活设施配套齐全，交通便捷。l

　　该地块整体呈"品"字状，沿长安路东西面宽132.4米，南端东西面宽67.74米；南北最大进深112.78米，最小进深61.99米,地块占地11692.59㎡（合17.53亩）。l
　　2.项目规划
　　商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局，约20491.85㎡l
　　住宅形式：小户型酒店式公寓布局，约9609.32㎡l
　　办公形式：可自由间隔式写字楼布局，约22791.36㎡l
　　停车形式：地上81个，地下326，合407个车位(地下两层停车布局，约13691.36㎡)。l
　　建筑密度：42%l
　　绿地率：25%l
　　容积率：4.5l
　　3.规划设计要点
　　《苏州世景国际方案设计说明》（略）
　　4.用地红线图
　　（略）
　　三、项目资源分析、项目目标的界定
　　---效益和品牌
　　1.项目销售按目标计划顺利完成
　　2.项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。

　　四、核心目标--树立品牌
　　原理：达到商业房地产的三赢境界
　　品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是"房地产品牌语言与品牌运营规则"。
　　品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是需要房地产的品牌服务，品牌时代的房地产开发商需要学会塑造房地产品牌，需要学会运用"房地产品牌运营"的规则生产适销对路的房地产品牌。
　　品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。
　　所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：
　　消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。
　　最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。
　　五、项目开发总建议
　　1.引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。
　　2.通过前期销售与招商的同步进行，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆现有区域商业格局。
　　3.注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。
　　4.通过超常规宣传，通过项目营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。
　　5.通过适当灵活划分商铺面积来控制"总价"，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。
　　6.充分利用项目三部分所形成的“生态链”形成优势互补。
　　六、项目的SWOT分析
　　1.项目优势
　　2.项目劣势
　　3.机会点
　　4.风险
　　市场因素
　　自身因素
　　5.综合分析
　　从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的"投入产业比"，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销的房地产项目以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：
　　一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素；
　　二是新的商业模式和经营理念，苏州当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性的"商业步行街"、"一站式购物"的大卖场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的；同时随着市场上产权式酒店、投资型公寓及中高档写字楼等房地产项目的出现，投资物业的多样性也开始逐步形成。因此，同属具备投资型的商业形态，本项目要立于市场不败之地的关键就是如何开发出适合区域今后发展的商业模式和引入先进的经营理念。

　　三是产品和配套，商业产品的设计和周边资源状况，包括产品本身、产品形象、产品位置对消费及投资者的有效引导，还有商业项目的功能定位、软硬件配套设施、人流走向等技术性内容，以上因素对商业项目的功能影响很大，投资者考虑范围较大。
　　七．市场机会发现
　　本项目市场机会将包括对商业、酒店、公寓、办公、休闲娱乐等多元的需求构成，市场机会有以下几部分构成：
　　1.常规市场机会发现
　　2．新生代市场机会发现
　　3.创造市场机会发现
　　4.延伸价值
　　5.机会价值
　　第二章项目总体的定位开发报告
　　前言
　　在多年发展和积累的基础上，苏州市整体经济发展势头强劲，2003年全市国内生产总值历史性地突破千亿元大关，达到1003亿元地方财政收入达到40亿元，而全社会固定资产投资完成365亿元，增长幅度达66%，年末城乡居民储蓄存款余额达到479亿元，比上年初增长16%，可以说2003年是本市近十年来发展最快的一年，苏州经济已经跨上了一个新的发展平台。(责任编辑：一枝笔写作编辑)