企划书案例(2)

　　虽然，经过了这一房地产历程，不少房地产发展商连同一些非理性的投资者被淹没，但对整个苏州市房地产市场今后健康的发展及购房者消费习惯的改变却起着不可磨灭的贡献，这些贡献至少来自两方面：
　　第一方面：让所有发展商知道房地产不是一种短期投资建设过程，在项目开工建设前不仅要考虑销售更重要的是日后运营。只有形成软件、硬件与市场三者间完美统一，才能笑到最后。
　　第二方面：作为普通购房消费者，在作出投资行为前，不要轻信发展商为促进成交而作出的种种承诺，更重要的是理性的去分析该项目在未来几十年内可能的经营及回报的可行性。
　　因此，本项目在开发建设之初，如何针对现时市场及今后发展趋势而作出合适的项目整体形象定位、产品功能定位及为日后正常运营而规划的各项软硬件配套设施，才是令项目最终成功的可行之道。
　　一、项目总体形象定位
　　纵观苏州城市经济及基础建设的发展格局，具代表性的大型商业均分布在长安路、中心路及南京路交汇之处，方圆1000米内云集了例如秋叶原、宝皇及徐家汇等著名商厦，形成了苏州绝对的商业核心圈。如对该圈进行细分，又不难发现该圈左边以商业为主，而右边以著名酒店、银行、娱乐及通讯为主，初步形成了目前全国大中型城市所致力打造的中央商务区的雏形——即：CBD。
　　从历史上看，例如全国三大城市：北京、上海及广州的CBD发展历史均存在以下几个共同特征：
　　1）在城市发展中自然形成。
　　2）起始规模较小，功能主要集中在一条街道内。
　　3）未形成作为区域性CBD的地位。
　　由上述例证我们不难看出CBD在由“雏形”向“成熟”转变的过程中必须具备的关键要素：
　　第一，最初是和商业中心混杂而居；
　　第二，规模较小，功能主要集中在一定区域内；
　　第三，区域内自然形成了由众多商业、酒店、写字楼及银行、公寓项目的混合发展经营模式，而单个项目所能完成；
　　第四，随着区域内城市标志性物业的投入使用，该区域CBD形象才逐步走向成熟，形成对整个城市及周边的影响力，发挥出“中央商务区”的真正功能。
　　因此，本案作为融会商业、投资型公寓及写字楼功能的综合型物业，以其俊朗、雄伟的建筑立面，它的建成必然成为“城市标志性物业”，而我们也可以说是顺应潮流的将定位于：
　　形成项目内部商务生态链
　　打造令苏州CBD走向成熟的标志建筑
　　它的出现，必然使目前的城市格局和经济发生了新的变化：
　　1、是城市外向型经济发展的必然产物

　　2、是区域商业发展自然形成的产物
　　3、是商务区由“雏形”向“成熟”转变的必然产物
　　4、是城市面貌更新的必然产物
　　二、项目功能定位
　　在确定项目整体形象的基础上，我们针对本项目实际情况，为世景国际各组成部分的功能定位如下图：
　　1、商业部分的功能定位:
　　一个成功的商业项目，正确的定位是关键。正确的定位，不仅仅是发挥项目先天的优势，更重要是要有前瞻性，能通过后期的适当的改造与创新的形象宣传，挖掘新优势，创造新优势，激发最大价值，获得最大收益。
　　定位原则：1，商圈互补；2，价值链完整；3，前瞻性；4，创造性；5，唯一性
　　2、商务部分的功能定位:
　　定位原则：1，商业商务商住互动互补；2，提升附加值；3，前瞻性；
　　三、世景的无限优势
　　透过世景创新的服务，令企业都可尽享无限优势：
　　对世景的实际使用者而言：可大幅节省办公室成本开支。毋须任何前期资本投入，亦不必为未被使用的空间支付任何费用。只需按实际需要，随时都可选择扩充、缩小办公空间，免却长期租约的约束，灵活配置办公用物业：一页简单合约配合完善的支援服务，有效节省物色理想办公室所需时间与精力，让企业营运尽在掌握。世景会为入住企业妥备一切：由进入世景办公室的一刻开始，即可享用世界级资讯科技及硬件设备，傲然掌握分秒，确保时刻尽揽最优越商机。　　
　　四、项目定位优势的建立基础
　　1、经营策略：
　　经营哲学：顾客至上。
　　服务宗旨：以合理售价及租金为顾客提供完善而优质的商务服务。
　　优质服务：引进世界流行的商务服务概念，建筑设计注重拥有更广阔的空间，并揉合舒适光线，为顾客提供一个舒适的商务环境。

　　高效营运系统：充分利用星级酒店管理系统及国外先进的商务服务系统，加快回应顾客的需要，降低成本，提高营运效率。
　　2、竞争优势：
　　世景国际的核心竞争力来自其三部分功能的相互依赖，共同形成对外部强大的商务辐射能力
　　首先，立足于传统商业旺地的商业部分，以经营品牌、电讯和数码科技等时尚商务产品，将项目与周边商业、宾馆、金融、通讯及娱乐产业进行嫁接，共同形成进行商务活动的区域环境。
　　其次，是世景酒店式投资公寓的出现，与临近两家四星级酒店遥相呼应，为商务人士提供更完善的服务，同时通过对甲级写字楼的前期炒做，傲显酒店式公寓所蕴涵的商机。
　　第三，是世景甲级写字楼强势登场，以其独树一帜的经营模式和绝对与国际接轨的软硬件配套设施，通过高档的形象及相对低廉的租金，将苏州苏州最具发展潜力的各类公司、企业及商家聚集在一起，共同组成项目内部的商务环境。
　　最后，在项目内部形成商业、写字楼与酒店公寓商务链的基础上，与周边大环境进行全面接轨，以本项目为标志共同推进苏州中央商务区的全面成熟。
　　五、目标客户群所定及分析
　　1、目标客户群定位：
　　2、目标客户群描述：
　　A、国内外知名企业或本地区大型企业
　　B、中小型企业
　　C、品牌经销商
　　D、娱乐业、餐饮业经营者
　　E、投资者
　　以上是竞争上岗演讲的内容。

(责任编辑：一枝笔写作编辑)