企划书(3)

　　2）有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成
　　①管理、服务人员的工资和按规提取的福利费；
　　②公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
　　③绿化管理费；
　　④清洁卫生费⑤保安费；
　　⑥办公费；
　　⑦物业管理单位固定资产折旧费；
　　⑧法定税费。
　　3）住宅小区物业管理经费的来源
　　①定期收取物业管理服务费；
　　②小区维修养护专项基金、企划案怎么写；
　　③以业养业，一业为主，多种经营的收入；
　　④靠政府多方面的支持；
　　⑤开发建设单位给予一定的支持。
　　4）物业管理对物业的基本要求是：
　　①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。
　　②建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。
　　③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。
　　④环境优美、安全、舒适。
　　⑤为物业管理提供必要的设施。
　　四.物业管理企业管理制度的建设
　　1．物业管理制度体系的内容
　　l）物业管理企业内部制度
　　①物业管理公司员工管理条例
　　②物业管理企业各部门的职责范围
　　③物业管理企业员工岗位责任制
　　2）物业管理企业外部制度
　　①物业接管验收规定、房地产企划书
　　②楼宇入住规定
　　③物业管理公约
　　④住户须知手册
　　⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度
　　⑥房屋管理服务制度
　　⑦住宅区管理制度
　　⑧业主公约
　　⑨业主委员会章程
　　五.管理制度示例
　　1.消防制度和规定
　　1）消防中心值班制度；
　　2）防火档案制度；
　　3）防火岗位责任制度、企划书格式；
　　4）其他消防规定。
　　5）消防设备管理制度
　　2.车辆管理制度
　　1）门卫管理制度
　　2）物业区域大门门卫的职责
　　3）停车场（库）门卫的职责
　　3.车辆保管规定
　　1）汽车管理规定
　　2）自行车、摩托车管理规定
　　4.住宅区内车辆交通管理规定
　　5.物业环境的绿化管理
　　1）绿化管理机构的设置及岗位职责
　　2)绿化养护与管理的考核指标、企划案范文
　　六.物业管理资金的来源和管理
　　1.物业管理启动资金
　　物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。
　　1）资金来源与管理
　　一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金，如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等，这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成；另一部分是物业公共设施专用维护基金，主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护，这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成，也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立、市场企划书。
　　2）物业管理启动资金的管理：其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管理委员会设账，存入银行专户，掌管这项基金。同时，委托物业管理企业实际操作使用，并做到专款专用，实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理，应视具体情况而定，一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下，从事适宜的短期投资，使其产生最大增值收益。
　　3）日常物业管理资金
　　包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿，由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑，共同协商决定。
　　4）日常物业管理资金的管理
　　2．利用会计手段进行经济管理
　　3．物业管理资金的使用与运作
　　（l）物业管理资金的性质、企业企划书
　　物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同，可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金；根据物业管理对象和目的的不同，可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。
　　（2）物业管理资金的使用
　　物业管理资金使用要实行总量控制法，既要集中统一计划，又要保证一定的灵活性。具体包括三方面：
　　①成本性资金支出与使用：
　　②公益性资金使用
　　③投资性资金支出与使用
　　（3）物业管理资金的使用原则
　　①保障物业管理需求的原则。。
　　②节约支出，合理收益原则。
　　③制约性支出使用原则。
　　（4）物业管理资金使用的责任制
　　5．物业管理资金的预算管理
　　（l）物业管理资金预算的准备工作
　　①物业管理资金预算管理的概念
　　②物业管理资金预算管理的前提条件
　　3）职业化管理水平以及员工的职业道德水平；
　　4）要充分利用管理会计的职能。
　　（2）物业管理资金预算编制程序和编制原则、产品企划书
　　①物业管理资金预算编制的程序
　　②物业管理资金预算编制的原则
　　七.综合经营服务
　　1.综合经营服务的内容
　　l）综合服务的内容
　　①为物业自身服务
　　②清扫保洁服务
　　③绿化养护服务
　　④治安保卫服务
　　⑤家庭居民生活服务
　　2）经营性综合服务的内容
　　①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。
　　②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。
　　③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。
　　④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。
　　⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。(责任编辑：一枝笔写作编辑)