企划方案

企划方案

江西华龙国际大厦营销策划方案
第一部分 项目基本情况
一、地理位置
二、主要经济技术指标
三、建筑设计
第二部分 南昌写字楼市场及商业物业市场分析
一、商业物业市场分析
二、写字楼市场竞争项目分析
三、项目SOWT分析
1、优势
2、劣势
3、机会点
4、威胁点
第三部分、营销策略
一、项目市场定位
二、项目推广主题
三、产品策略
四、价格策略
五、项目形象包装策略（VI）
六、项目整合营销传播策略
七、销售策略
八．项目正式发售前工作安排及现场包装建议
第四部分、瑞尔特房地产顾问公司可提供的服务
第一部分 项目基本情况
一、地理位置
该项目地处南昌市八一大道老福山立交桥北端，东临南昌市主干街道八一大道，南临福山巷，北临江西省新华书店；交通便利、市政设施完备。属老福山—火车站商业、商务圈；距离八一广场、火车站均仅一千余米；北邻江西省长途汽车站。

二、主要经济技术指标
1、总建筑面积：39765 m2
2、地上建筑面积：33420 m2
3、总用地面积：4784 m2
4、建筑占地面积：1399 m2
5、容积率：6.98 m2
6、建筑密度：29.2% m2
7、绿地率：32%m2
8、地下车库停车数：135辆
三、建筑设计
1、平面布局
本规划建筑为30层综合楼，其中1-5层为商业服务，6-30层公寓式写字楼。以中心筒作为竖向交通中心，共设有4台高速客梯和1台消防电梯以及两个防烟楼梯。商业，服务和公寓式写字楼的入口分别设置，人流互不干扰，管理方便。1-5层采用框筒结构形式，空间分隔灵活，1-3层为商场，4-5层为餐厅和会所，主要为本楼人员使用与服务，5-6层间为结构层，6层以上为剪力墙结构形式，围绕核心筒布置了8户不同大小的办公空间单元，每个单元内设有不同的办公室和2个卫生间，以满足不同的使用要求。主要使用空间均临外边设置，具有良好的采光通风及景观。

2、立面造型及形象设计
建筑采用了端庄而又秀丽的新古典主义的风格形式，以较为凝重的底座，轻雅的整体墙面，局部窗插的落地玻璃窗以及变异的古典屋顶塔楼演绎现代建筑的活力，使整个建筑硬朗而不失轻盈，创造出崭新的都市空间形象，丰富城市的景观。外墙采用石材与外墙涂料。
3、剖面设计
整个大楼高度为99.9米，其中一层为4.2米，二至四层为3.9米，五层结合结构转换层层高为5.0米，六至三十层为3.1米，地下室为3.6米，室内高差为0.3米。
第二部分 南昌写字楼市场及商业物业市场分析

一、商业房地产市场调研分析
1．2002年南昌市商业性及写字办公楼数据：
■商业性
新开工面积：14.54万M2
施工面积：24.10万M2
竣工面积：5.72万M2
■办公楼
新开工面积：6.49万M2
施工面积：16.76万M2
竣工面积：1.66万M2
2．2002年南昌市商品房开发情况
时间 施工面积
（万平米） 新开工面积
（万平米） 竣工面积
（万平米） 销售面积
（万平米） 销售额
（万元） 空置房面积
（万平米） 城区销售面积（万平米） 城区销售金额（万元） 楼 价
（元/ M2）
商品房 其中
住宅 商品房 其中
住宅 商品房 其中
住宅 商品房 其中
住宅 商品房 其中
住宅 商品房 其中
住宅 商品房 其中

住宅 商品房 其中
住宅 写字楼 住宅 商业
2001.12 287 242 144 127 120 98 106 98 149821
131873 14.13 8.74 177.7 104.86 211524 1903716 1778
2002.11 313 257 170 140 63.56 53.2 49.27 45.01 
84220 71674 9.44 5.6 122.18 112 274224 228787
2002.12 341 280 200 153 69.34 58.04 53.75 49.1 91876
78190 10.3 6.11 133.29 122 299153 249586 3500 2200 4955
增长率（%） 18.82 15.7 38.83 20.47 -42.21 -40.77 -49.29 
-49.89 -36.67 -40.7 -27.11 -30.09 13.25 16.39 41.43 31.1 29.13 23.73 93.36
南昌商业物业和写字楼物业近两年有较大增幅；
未来几年投放市场物业面积将有大量增加，有很的的竞争。
3．南昌市各区域商业房地产的价位及租金情况
指标区域 价 格 租 金 备 注
中心区
1类地段 35000-40000元/㎡ 800-1000元/㎡/月 中山路，八一广场核心中心区
2类地段 15000-25000元/㎡ 200-300元/㎡/月 孺子路，
八一大道。
3类地段 12000-15000元/㎡ 80-120元/㎡/月 叠山路，象山路
朝阳区 9000-12000元/㎡ 80-90元/㎡/月
青云谱区 5600-6000元/㎡ 30-40元/㎡/月
青山湖片 8000-10000元/㎡ 30-40元/㎡/月
高新区 5000-6000元/㎡ 25-35元/㎡/月
4.南昌市商业业态构成
■ 百货商场
主要有南昌百货大楼、新洪客隆商场、洪城大厦等，分布在市中心区，中山路及广场周边区域，是南昌市民休闲购物的首选之地，这些商场、超市营业面积大多在1万平米上，经营范围广，商品丰富，多为联营形式。
■ 超市
北京华联、良友超市等多为中型零售商场，地处中心区，规模不大，商品种类多为日常消费品，品种不齐全，尚未成为市民购物的主要场所。
■ 邻街商铺
即在住宅楼或单位用房的底层裙楼，沿街建成的各式商铺门面房。经营项目包括：文具店、茶店、照相馆、药店、快餐店、诊所、干洗店、电气专卖、建材专卖等。(责任编辑：一枝笔写作)