企划方案(3)

户型：全框架结构，可自由组合成60 M2-300 M2不同面积的办公区。
楼层布局和功能：1-7层商场整体招租做商业。
8-29层为公寓、写字楼。
售价：45000-46000元/ M2（1-5层）
4950元/ M2（均价）（8-29层）
付款方式：现款；
按揭（8成30年）
客户对象及特征：各类公司，商务人士 ，投资者。

6．项目名称：财富广场
项目地址：八一广场
占地面积：1.1万M2
总建筑面积：10万M2
开发商：江西华特实业有限公司
物业类型：商场，休闲，商务公寓，写字办公，会议中心。
物业档次：高档，建筑物高度128M，三十层。
户型：全框架结构，可自由组合成不同面积的办公区。
楼层布局和功能：1层是产权式商铺，
2-5层为大型精品百货
6-30层为公寓、写字楼等。
售价：1层：产权式铺面，售价25000-45000元/ M2；
2-5层：整体招租主力商业店；
6-30层：5000元/ M2（均价）
付款方式：现款；银行按揭。
客户对象及特征：各类品牌公司，高级商务人士 ，投资者。
得房率：70%
物业管理：香港楼宇管理集团
营销推广：1。提出3S概念。
2．项目包装较好。
3．推广力度大。

营销弱势：现场无营销中心，为推广带来弊端。
7．综合分析
（1） 南昌目前写字楼市场供应相对不足，有较大的市场空间和需求；
（2） 南昌目前写字楼参差不齐，标准规范的中高档写字楼市场供应不足；
（3） 目前，南昌在建的写字楼项目有明显增加，未来2-3年的供应量有大幅度上升，未来两年写字楼的增量应持续密切关注；
（4） 目前，南昌写字楼市场市场上竞争项目多以公寓式写字楼为主，
这也是有开发形式和投资回收策略决定的；
（5） 目前各竞争写字楼项目硬件条件都有很高提升，但软件条件各不相同，我们的项目除了在硬件上做好外，更应和专业的咨询顾问加强在软件上的建设：如客户服务，商业文化建设等；
三．项目SWOT分析
1、优势分析
1）、优越的地理位置
本项目位于市中心区一级强烈辐射地带，坐享城市的繁华，使项目蕴藏着巨大的升值。
2）、便利的交通
东临城市主干道八一大道，南接市中心区交通枢纽老福山立交桥，并有多路公交汽车经过，交通十分便利。
3）、商业用地的绝版性
作为市中心区一级强烈辐射地带，同时拥有便利的交通、优良的市政、良好的市场氛围、最佳的人气指数在南昌恐怕再也不能找出第二个这样的地区。其商业用地的绝版性，决定了其商业物业市场的发展前景将非常乐观。
4）、巨大的升值空间
地块内外环境的唯一性和地块区位的绝版性决定了项目具有巨大的升值空间。
6）发展商的品牌和实力
江西华龙物业有限公司具有丰富的人力、物力资源和生产经营管理经验。

2、劣势分析
虽然项目优势明显，但是也有一些不利因素困扰项目的顺利推广，我们必须高度重视并采取有效规避措施。其不利因素体现在：
1） 目前南昌类似较多，投放市场时间相近。
项目的竞争压力较大，如何解决好现有市场的竞争和供求关系。
2）项目周边建筑略显杂乱，对物业形象有一定影响。
3）项目地块较小，操作空间有限，操作难度较高。
3．项目机会
南昌是江西省经济、文化、交通、信息、商贸、金融等中心，此处商贾云集，商业财富空间无限，市场的日益繁荣和经济的持续增长，吸引了大量的客商与企业在此进行投资来网罗和发展自己的业务空间。优质的商业物业将成为其所爱和首选，此类客户群体比较关心的是除地理位置以外是完善的服务系统，和良好的管理体系。
随着南昌市社会和经济的发展，市区面积不断扩大，人口逐步增加，市容市貌有了较大改善。商业物业的投资将成为一部分精明商人的新兴投资手段，此类人群较关注物业自身的品质、地段，及整个物业区域的发展前景，商业抄做，外围气氛的渲染也是其关注的重要因素之一。

4．项目威胁
第四部分． 项目营销策略
一．项目市场定位
1．目标客户定位
以本地客商办公自用及商业物业投资为主，相应地我们把本项目的目标客户群定位于：具有现代商业意识的商务人士、厂家企业所设立的办事机构、和投资型人士。
2．目标客户细分及特征描述
●个体经商人士；
客户特征：有一定的资金实力，现在经商或有过经商经历，正处于事业 发展的黄金时期，欲购房自用。
客户关注：地段、环境、良好的物业管理。
●厂家所设立的办事机构；
客户特征：企业中管理阶层，购房的主要目的是为了开展空间市场。
客户关注：地段、楼盘品质、户型、配套设施、物业管理和车位是他们关 注的重点。
●投资型人士
客户特征：个体投资者买房主要为了进行商业投资。对市场有敏锐的洞察力，有商业头脑和把握时机的自信。对房地产市场也有一定的了解。购房的目的主要为了投资。

客户关注：地段、环境、车位、物业的升值潜力。
二．项目形象定位及推广主题
1、 形象定位：
高品质、高性价比、成熟理想的公寓写字楼
高品质：产品设计的超前、合理性；产品施工质量的优质性；产品新材料、新技术运用的科学性；人性化物业管理的亲和性。
成 熟：便利的交通；共享中心繁华商业区；与老城区历史人文共溶。
高性价比：合理的租售价。
2、 推广主题：
“商务新空间,事业新境界。”
主题含义：
商务新空间—是对项目各项优势的概括和提炼。表示项目是这个城市现代商业不可或缺的一部分，既可方便高效的从事商务活动；又可享受城市现代商业的繁荣和发展。
事业新境界—是对项目各项优势的概括、描绘和提升。表达项目拥有至尊的城市区位和跟更高、更尊荣的商务生活新品质，给人以丰富和自豪的想象空间。同时还暗示祝愿人们在此开启全新美好的事业前景。

三．产品策略
1．品质定位
根据对区域市场的分析，并结合项目地块本身的区位优势，以及软硬件等多方面因素综合考虑，我们将本项目定位为：公寓写字楼商业市场高品质产品。(责任编辑：一枝笔写作)