企划方案(2)

■ 商业广场
它是商场、超市之后新兴的一种物业，兼备休闲、娱乐、购物等功能。目前南昌在建的有：太平洋购物广场、大连万达投资兴建的万达购物广场。
5．南昌市大型商场的经营状况
排名 名 称 主营范围
1 南昌百货大楼股份有限公司 百货
2 南昌洪城大厦股份有限公司 百货
3 江西新洪客隆工贸发展总公司 百货
4 北京华联（江西）综合超市有限公司 百货
5 南昌市黄庆仁栈药店 药品
6 江西省新华书店图书音像批销中心 图书、音像
7 南昌享得利钟表眼镜公司 钟表、眼镜
8 江西省南昌市新华书店 图书
9 江西良友超级市场有限责任公司 百货
10 江西天马电器空调有限公司 电器
11 江西金阳光时尚购物有限公司 时尚商品
6．商业房地产开发经营方式
（1）．零星开发
有不少单位或市民在住所或办公场地周边自行搭建商业门面，出租经营不成规模，档次低，管理差，影响了市容和破坏了商业房产的规范，现在这种私自建设商业房产，在市区内正逐步消失，主要存在郊区或城市周边地区。
（2）．合作开发
这种方式主要是房地产开发商与零售商或其他商业公司共同合作，开发商建设商业场所，合作的零售商或专业商业经营公司经营物业，要么自己经营，要么由专业公司进行招商管理，从而在不同公司之间实现职能分工，各自干自己最专长的事，可以有效的提高商业物业的商业价值，同时分担和降低风险，实现对风险的均衡控制。如南昌万达商业广场就采取这种模式，大连万达开发物业，而引进沃尔马超市，实现共赢。
（3）．联营方式
开发公司提供场地，各地商家提供进场商品，开发公司收取进场费和提取商家销售额或利润一定的百分比。如：南昌新洪客隆商场，百货大楼商场均采用这种模式。

总之，通过对南昌市商业房地产的分析可以为我们项目1-5层的商业运营和推广提供清晰准确的参考定位。
二．南昌写字楼市场重点竞争项目调查分析
为了知几知彼，更准确的更有效的完成项目的营销推广，顺利实现项目销售，我们投入了相当的时间、人力、物力调研了南昌写字楼市场的重点竞争项目。
1．项目名称：华财大厦
项目地址：沿江中路
物业类型：商业服务和写字办公综合型习字楼
总建筑面积：
户型面积：56，70，100，140m2
楼层布局和功能：1-20层为写字办公，21-25为宾馆、客房
配套设施：停车场面积小，车位不足
价格：
租金 30元/ m2/月（含：水、电，物业费）；
32元/ m2/月（含：水、电、空调、物业）
售价 不卖
物业管理费 （含在租金里）
付款方式： 租金：一个季度一交 压一个月押金（压一付三）

客户对象及特征：各行各业，其中食品，副食品居多。
入驻公司包括：太太乐、金龙鱼、LG、理光等
2．项目名称：江西国际信托大厦
项目地址：北京西路
物业类型：纯写字楼
物业档次：高档智能化写字楼
户型：三种
50 M2 100 M2 150M2（138-158 M2）
楼层布局和功能：1-25层为写字办公
26-27层为各类会仪场所
特色：入口大堂气派豪华，全大理石。
配套设施：现代化配套设施齐全（宽带网）；
中央空调；
美国进口OTIS电梯；
CCTV电视监控；
24小时保安
价格：
租金：68元/平米 （水电空调物业管理费）
售价：不售
付款方式：压三付一（交三个月押金，一个月租金）
优惠措施：时间优惠；租一年按11-11.5个月算。
客户对象及特征：知名公司，专业性金融、证券公司。

如：联想，北大方正，清华同方，诚志股份，海虹控股，
KODAK等。
荣誉：建设部颁发的江西省写字楼优秀物业管理示范单位
出租率：80%以上
3．项目名称：国贸广场
项目地址：洪城大道
物业类型：商务公寓、写字两用。
物业档次：中高档智能化写字楼，28层
总面积：1400 M2*28=38000 M2
户型：三种
50 M2 ， 140-150 M2 ， 180-200 M2
楼层布局和功能：1-3层北京华联超市
4-28层为公寓写字楼
配套设施：高级电梯
高级名牌发电机
消防系统（烟感、温感自动喷淋系统，消防广播系统）
CCTV闭路电视监控系统
智能化车辆管理系统
红外线监控系统
价格：
租金：发展商暂不提供出租，租户要和每个业主联系
售价：3500-4000元/ M2
付款方式：压三付一（交三个月押金，一个月租金）

优惠措施：时间优惠；租一年按11-11.5个月算。
客户对象及特征：知名公司，专业性金融、证券公司。
如：联想，北大方正，清华同方，诚志股份，海虹控股，
KODAK等。
荣誉：建设部颁发的江西省写字楼优秀物业管理示范单位
出租率：80%以上
4．项目名称：太平洋购物广场商务大厦
项目地址：中山路与象山路交汇处
物业类型：商务公寓、写字两用。
物业档次：中高档，27层
总面积：25000-3000 M2
户型：全框架结构，
可自由组合成80 M2，300 M2，500 M2不同面积的办公区。
楼层布局和功能：1-4层北京华联超市
5-27层为公寓、写字楼。
配套设施：高级电梯
智能消防系统
闭路电视监控系统
红外线监控系统
售价：4800-5000元/ M2（5-27层）
付款方式：现款；
按揭（8成30年）
客户对象及特征：各类公司，商务人士 ，投资者。
营销缺陷：1. 写字楼宣传定位普通，无个性。
2．宣传推广力度不够。
5．项目名称：地王广场
项目地址：中山路
占地面积：7826 M2
发展商：江西福泰房地产置业有限公司
建筑设计：泛华（广东）工程有限公司
物业类型：商场，休闲，酒店式公寓，写字办公。
物业档次：中高档，地下两层，地上29层。(责任编辑：一枝笔写作)